Спор двух дольщиков из-за одной квартиры разрешила экономколлегия Верховного суда РФ

Фото: files.sudrf.ru

Участница долевого строительства ждала квартиру три года, а когда узнала, что застройщик может стать банкротом, отказалась от договора и потребовала вернуть деньги. Вместо этого девелопер заключил новый договор на освободившуюся квартиру, а затем в его отношении ввели наблюдение. Дольщица решила встать в реестр банкрота как залоговый кредитор. Осталось ли право залога или прекратилось – решали суды. Три инстанции фактически создали правовую коллизию, которую "разрубил" ВС.

Если дольщик отказался от договора с застройщиком и компания заключила соглашение с новым клиентом – по общему правилу ипотека в отношении прежнего дольщика прекращается. Но если девелопер заключил второй договор с целью лишить первого клиента обеспечения – суды должны встать на защиту добросовестного гражданина. Такие разъяснения дала в одном из недавних дел экономколлегия Верховного суда, возглавляемая Олегом Свириденко. В нем дольщица Марина Р. пыталась встать в реестр кредиторов обанкротившегося девелопера (специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала) одного из строительного ООО с требованиями 1,6 млн руб., которые обеспечивались залогом квартиры. Клиентка должна была получить жилье в 2012 году, но так его и не дождалась. 6 февраля 2015 года суд принял заявление о банкротстве застройщика. Узнав об этом, 9 февраля Марина Р. отказалась от договора, потребовала вернуть ей деньги и проценты. Девелопер их не выплатил, а вместо этого в мае 2015-го заключил договор на освободившуюся квартиру с новым дольщиком Константином З.

А первая клиентка решила включиться в реестр требований банкрота как залоговый кредитор. Три инстанции удовлетворили ее требования. Они согласились, что у Марины Р. сохранилось право залога в отношении квартиры в силу ст. 13 закона об участии в долевом строительстве. Банкрот был с этим не согласен и указывал, что на дату введения наблюдения дольщик был уже другой. Три инстанции парировали этот довод со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года: достаточно того, что у должника есть заложенная квартира в натуре и он не доказал, что на нее нельзя обратить взыскание.

Защитить добросовестного участника

С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда. Если участник долевого строительства правомерно отказался от договора, а затем застройщик нашел на его место другого желающего, тот получит свободную квартиру, не обремененную ипотекой первого дольщика (ч. 8 ст. 13 закона об участии в долевом строительстве). Но из этого правила есть исключение, о котором рассказывается в определении ВС. Если последующий договор заключался не для привлечения денег в строительство, а для того, чтобы лишить первого дольщика права залога, такое соглашение является злоупотреблением правом.

По мнению Экономколлегии, суть разногласий в том, можно ли признать ипотеку за Мариной Р. на случай передачи квартиры Константину З. Но суды не проверили доводы Марины Р. о том, что участники второго договора злоупотребляли правом. Они привлекли к спору Константина З. в качестве соответчика, хотя, по сути, Марина Р. выдвигала требования против него.  Арбитражному суду    предстоит это сделать при новом рассмотрении спора.

В своем определении Верховный суд разъяснил судьбу залога в разных отношениях между дольщиком и застройщиком. Ниже приводятся тезисы определения в виде таблицы.

Ситуация

Правовые последствия

Квартира передается участнику долевого строительства, за ним регистрируется право собственности на эту квартиру

Полноценный залог вообще не возникает, потому что до момента регистрации прав на квартиру она не существовала, а после регистрации ее собственником становится сразу дольщик

Дольщик заключил договор на квартиру, но право собственности на нее зарегистрировано за застройщиком

Право залога у дольщика возникает, когда квартиру регистрируют за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, новый договор на эту квартиру не заключался, а находится она в собственности застройщика

Требование дольщика о возврате денег обеспечивается ипотекой квартиры с того момента, как квартиру зарегистрировали за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, заключен новый договор на эту квартиру с другим лицом

По общему правилу, ипотека первого дольщика прекращается, если новый договор заключен добросовестно

ВС устранил дисбаланс интересов бывшего дольщика (кредитора) и нового дольщика, права которого были фактически ущемлены отмененными актами, полагает управляющий партнер юрфирмы.

По мнению адвоката, отмененные акты фактически создали правовую коллизию. В процедуре банкротства подобные «мозаичные обременения» (в залоге квартира, а не вся многоэтажка) мешают реализовать весь объект новому застройщику, ведь предмет ипотеки надо реализовать на торгах. Если же передан объект незавершенного строительства, новый дольщик должен был бы его получить, но объект залога так же следовало перед этим продать на торгах. «В обоих случаях теряется смысл самого залога», – подытоживает адвокат.

 

Источник:    pravo.ru

                             

Фото из открытых источников

 
По теме
Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре, который гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены.
08.06.2018
Процедура «Европротокола» позволит автовладельцам значительно сократить время оформления дорожно-транспортных происшествий, а также снизить заторы на дорогах.
23.06.2018
 
Молодые семьи Севастополя получили денежные выплаты на улучшение жилищных условий - Крымская правда Фото: пресс-служба правительства Севастополя Сертификаты на единовременные социальные выплаты на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома молодым семьям вручил Губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников,
22.06.2018
Крымским сельхозпроизводителям планируется выделить субсидии в размере 45 млн рублей на возмещение части затрат на приобретение горюче-смазочных материалов, использованных во время уборки зерновых культур.
22.06.2018
Крымским аграриям выделят субсидии - Крымская правда Крымским сельхозпроизводителям планируется выделить субсидии в размере 45 млн рублей на возмещение части затрат на приобретение горюче-смазочных материалов, использованных во время уборки зерновых культур,
22.06.2018
Следственные органы Южного следственного управления на транспорте Следственного комитета РФ возбудили уголовное дело в отношении крановщика филиала АО «Мостострой-11» за причинение смерти по неосторожности на строительст
22.06.2018 Крымская правда
Возгорание автомобиля произошло накануне на улице Калинникова в Ялте, жертв и пострадавших нет, сообщает пресс-служба республиканского главка МЧС России.
21.06.2018 Крымская правда
Олеся Фокина: Жить на пределе человеческих сил - Крымская правда В Крым Олеся Фокина приехала не только для участия в Международном фестивале документальных фильмов и телепрограмм «Победили вместе», но и встретиться с крымскими зрителями.
23.06.2018 Крымская правда
Фильм-сказку о крымскотатарском народе «Хыдыр-деде» показали в Государственном академическом музыкальном театре Республики Крым.
23.06.2018 Крымская правда
Сцена из спектакля «Волшебник Изумрудного города». Крымский академический театр кукол отправился в города и веси полуострова со своими лучшими спектаклями.
22.06.2018 Крымская правда
Гран-при получает Астраханский театр. Необходимость этого уникального Международного фестиваля античного искусства доказана временем:
21.06.2018 Крымская правда
Фото: пресс-служба администрации Ялты С 8 по12 июня в Переяславской епархии Ярославской митрополии в рамках празднования 800-летия Святого благоверного великого князя Александра Невского прошёл III Международный право
22.06.2018 Крымская правда
Разминка завершена - Крымский ТелеграфЪ Шестнадцать матчей и разбор полётов Вот и отгремела первая неделя впервые проходящего в Восточной Европе XXI чемпионата мира по футболу,
23.06.2018 Крымский ТелеграфЪ
Леонид Рубель из Севастополя – победитель Всемирных игр дзюдо! - Крымский спорт Соревнования прошли в Болгарии Автор: Крымский спорт Фото: vk.com Мастер спорта Леонид Рубель из Севастополя стал победителем Всемирных игр дзюдо, которые прошли в болгарском Пазарджике (на базе спортклуба "Кодокан Пазарджик").
23.06.2018 Крымский спорт
В игре - лучший футболист сборной России на Мундиале-2018, по мнению ФИФА, полузащитник Денис Черышев, автор трёх мячей в ворота сборных Саудовской Аравии и Египта.
22.06.2018 Крымская правда
Первый пока претендент на Золотую бутсу «Адидас» португалец Криштиану Роналду, забивший три мяча в ворота сборной Испании в матче первого тура.
21.06.2018 Крымская правда
    Трудности с электроснабжением город испытывает в связи с грозовой деятельностью, - сообщили энергетики, которые сегодня сформировали 4 бригады для выезда на аварии и жалобы горожан.
23.06.2018 Kerch.Com.Ru