Спор двух дольщиков из-за одной квартиры разрешила экономколлегия Верховного суда РФ

Фото: files.sudrf.ru

Участница долевого строительства ждала квартиру три года, а когда узнала, что застройщик может стать банкротом, отказалась от договора и потребовала вернуть деньги. Вместо этого девелопер заключил новый договор на освободившуюся квартиру, а затем в его отношении ввели наблюдение. Дольщица решила встать в реестр банкрота как залоговый кредитор. Осталось ли право залога или прекратилось – решали суды. Три инстанции фактически создали правовую коллизию, которую "разрубил" ВС.

Если дольщик отказался от договора с застройщиком и компания заключила соглашение с новым клиентом – по общему правилу ипотека в отношении прежнего дольщика прекращается. Но если девелопер заключил второй договор с целью лишить первого клиента обеспечения – суды должны встать на защиту добросовестного гражданина. Такие разъяснения дала в одном из недавних дел экономколлегия Верховного суда, возглавляемая Олегом Свириденко. В нем дольщица Марина Р. пыталась встать в реестр кредиторов обанкротившегося девелопера (специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала) одного из строительного ООО с требованиями 1,6 млн руб., которые обеспечивались залогом квартиры. Клиентка должна была получить жилье в 2012 году, но так его и не дождалась. 6 февраля 2015 года суд принял заявление о банкротстве застройщика. Узнав об этом, 9 февраля Марина Р. отказалась от договора, потребовала вернуть ей деньги и проценты. Девелопер их не выплатил, а вместо этого в мае 2015-го заключил договор на освободившуюся квартиру с новым дольщиком Константином З.

А первая клиентка решила включиться в реестр требований банкрота как залоговый кредитор. Три инстанции удовлетворили ее требования. Они согласились, что у Марины Р. сохранилось право залога в отношении квартиры в силу ст. 13 закона об участии в долевом строительстве. Банкрот был с этим не согласен и указывал, что на дату введения наблюдения дольщик был уже другой. Три инстанции парировали этот довод со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года: достаточно того, что у должника есть заложенная квартира в натуре и он не доказал, что на нее нельзя обратить взыскание.

Защитить добросовестного участника

С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда. Если участник долевого строительства правомерно отказался от договора, а затем застройщик нашел на его место другого желающего, тот получит свободную квартиру, не обремененную ипотекой первого дольщика (ч. 8 ст. 13 закона об участии в долевом строительстве). Но из этого правила есть исключение, о котором рассказывается в определении ВС. Если последующий договор заключался не для привлечения денег в строительство, а для того, чтобы лишить первого дольщика права залога, такое соглашение является злоупотреблением правом.

По мнению Экономколлегии, суть разногласий в том, можно ли признать ипотеку за Мариной Р. на случай передачи квартиры Константину З. Но суды не проверили доводы Марины Р. о том, что участники второго договора злоупотребляли правом. Они привлекли к спору Константина З. в качестве соответчика, хотя, по сути, Марина Р. выдвигала требования против него.  Арбитражному суду    предстоит это сделать при новом рассмотрении спора.

В своем определении Верховный суд разъяснил судьбу залога в разных отношениях между дольщиком и застройщиком. Ниже приводятся тезисы определения в виде таблицы.

Ситуация

Правовые последствия

Квартира передается участнику долевого строительства, за ним регистрируется право собственности на эту квартиру

Полноценный залог вообще не возникает, потому что до момента регистрации прав на квартиру она не существовала, а после регистрации ее собственником становится сразу дольщик

Дольщик заключил договор на квартиру, но право собственности на нее зарегистрировано за застройщиком

Право залога у дольщика возникает, когда квартиру регистрируют за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, новый договор на эту квартиру не заключался, а находится она в собственности застройщика

Требование дольщика о возврате денег обеспечивается ипотекой квартиры с того момента, как квартиру зарегистрировали за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, заключен новый договор на эту квартиру с другим лицом

По общему правилу, ипотека первого дольщика прекращается, если новый договор заключен добросовестно

ВС устранил дисбаланс интересов бывшего дольщика (кредитора) и нового дольщика, права которого были фактически ущемлены отмененными актами, полагает управляющий партнер юрфирмы.

По мнению адвоката, отмененные акты фактически создали правовую коллизию. В процедуре банкротства подобные «мозаичные обременения» (в залоге квартира, а не вся многоэтажка) мешают реализовать весь объект новому застройщику, ведь предмет ипотеки надо реализовать на торгах. Если же передан объект незавершенного строительства, новый дольщик должен был бы его получить, но объект залога так же следовало перед этим продать на торгах. «В обоих случаях теряется смысл самого залога», – подытоживает адвокат.

 

Источник:    pravo.ru

                             

Фото из открытых источников

 
По теме
Не корысти ради, а пользы для - Крымская правда С 1 июля подорожает жильё в новостройках Изменения в законодательстве, возможно, защитят россиян от обмана при покупке жилья.
30.06.2018
Не корысти ради, а пользы для - Крымская правда С 1 июля подорожает жильё в новостройках Изменения в законодательстве, возможно, защитят россиян от обмана при покупке жилья.
30.06.2018
 
Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре, который гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены.
08.06.2018
Специалисты ГКУ РК «КРЫМ-СПАС» эвакуировали трех туристов с горы «Аю-Даг» - Crimea-news.com Так, вчера, в 16:35, на пульт крымских спасателей поступило сообщение о том, что на горе «Аю-Даг» 3 человека оказались на труднопроходимом осыпном склоне, самостоятельно продолжить движение не могут.
20.10.2018 Crimea-news.com
Горе, шок, кровь и вопросы, вопросы, вопросы... Трагедия в керченском политехническом колледже, в результате которой погиб 21 человек (16 учеников, включая 11 несовершеннолетних,
19.10.2018 Крымский ТелеграфЪ
«Комсомолка» разбирается, почему полиция не среагировала на 18-летнего студента, купившего оружие и 150 патронов к нему Андрей ГОРБУНОВ Улица Толстого в Керчи находится на самой окраине города.
19.10.2018 Комсомольская правда
Футболисту питерского клуба грозит реальный срок Александр РОГОЗА @rogozavr В Московском городском суде прошло заседание по апелляции защиты Александра Кокорина, которая пыталась оспорить арест футболиста.
19.10.2018 Комсомольская правда
Правительство Крыма опубликовало реквизиты счета для помощи пострадавшим в Керчи - Газета Крымская газета Совет министров Республики Крым сообщает реквизиты для перечисления безвозмездных поступлений для оказания помощи пострадавшим в Керченском политехническом колледже.
19.10.2018 Газета Крымская газета
Бывший муж актрисы Игорь Ливанов рассказал, как нашел в комнате погибшего Андрея десятки дипломов запрещенной в России церкви Ирина СУХАНОВА Актер Игорь Ливанов в программе Бориса Корчевникова «Судьба человека» расска
19.10.2018 Комсомольская правда
В Севастополе пройдет IV Международный фестиваль кино и телефильмов духовно-нравственного содержания Через несколько дней, 20 октября,
15.10.2018 Крымский ТелеграфЪ
Ни дня без «золота» - Crimea-news.com С самого начала наши ребята вышли в лидеры Главные итоги и события пяти горячих дней на III летних юношеских Олимпийских играх в Буэнос-Айресе, где, на момент верстки этого номера «Крымского Телеграфа»,
20.10.2018 Crimea-news.com
С самого начала наши ребята вышли в лидеры Главные итоги и события пяти горячих дней на III летних юношеских Олимпийских играх в Буэнос-Айресе, где, на момент верстки этого номера «Крымского Телеграфа»,
20.10.2018 Крымский ТелеграфЪ
Воспитанница симферопольского КБ «Легион» Мария Проскунова стала бронзовым призёром Первенства Европы по боксу среди девушек 15-16 лет.
19.10.2018 Газета Крымская газета