Спор двух дольщиков из-за одной квартиры разрешила экономколлегия Верховного суда РФ

Фото: files.sudrf.ru

Участница долевого строительства ждала квартиру три года, а когда узнала, что застройщик может стать банкротом, отказалась от договора и потребовала вернуть деньги. Вместо этого девелопер заключил новый договор на освободившуюся квартиру, а затем в его отношении ввели наблюдение. Дольщица решила встать в реестр банкрота как залоговый кредитор. Осталось ли право залога или прекратилось – решали суды. Три инстанции фактически создали правовую коллизию, которую "разрубил" ВС.

Если дольщик отказался от договора с застройщиком и компания заключила соглашение с новым клиентом – по общему правилу ипотека в отношении прежнего дольщика прекращается. Но если девелопер заключил второй договор с целью лишить первого клиента обеспечения – суды должны встать на защиту добросовестного гражданина. Такие разъяснения дала в одном из недавних дел экономколлегия Верховного суда, возглавляемая Олегом Свириденко. В нем дольщица Марина Р. пыталась встать в реестр кредиторов обанкротившегося девелопера (специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала) одного из строительного ООО с требованиями 1,6 млн руб., которые обеспечивались залогом квартиры. Клиентка должна была получить жилье в 2012 году, но так его и не дождалась. 6 февраля 2015 года суд принял заявление о банкротстве застройщика. Узнав об этом, 9 февраля Марина Р. отказалась от договора, потребовала вернуть ей деньги и проценты. Девелопер их не выплатил, а вместо этого в мае 2015-го заключил договор на освободившуюся квартиру с новым дольщиком Константином З.

А первая клиентка решила включиться в реестр требований банкрота как залоговый кредитор. Три инстанции удовлетворили ее требования. Они согласились, что у Марины Р. сохранилось право залога в отношении квартиры в силу ст. 13 закона об участии в долевом строительстве. Банкрот был с этим не согласен и указывал, что на дату введения наблюдения дольщик был уже другой. Три инстанции парировали этот довод со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года: достаточно того, что у должника есть заложенная квартира в натуре и он не доказал, что на нее нельзя обратить взыскание.

Защитить добросовестного участника

С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда. Если участник долевого строительства правомерно отказался от договора, а затем застройщик нашел на его место другого желающего, тот получит свободную квартиру, не обремененную ипотекой первого дольщика (ч. 8 ст. 13 закона об участии в долевом строительстве). Но из этого правила есть исключение, о котором рассказывается в определении ВС. Если последующий договор заключался не для привлечения денег в строительство, а для того, чтобы лишить первого дольщика права залога, такое соглашение является злоупотреблением правом.

По мнению Экономколлегии, суть разногласий в том, можно ли признать ипотеку за Мариной Р. на случай передачи квартиры Константину З. Но суды не проверили доводы Марины Р. о том, что участники второго договора злоупотребляли правом. Они привлекли к спору Константина З. в качестве соответчика, хотя, по сути, Марина Р. выдвигала требования против него.  Арбитражному суду    предстоит это сделать при новом рассмотрении спора.

В своем определении Верховный суд разъяснил судьбу залога в разных отношениях между дольщиком и застройщиком. Ниже приводятся тезисы определения в виде таблицы.

Ситуация

Правовые последствия

Квартира передается участнику долевого строительства, за ним регистрируется право собственности на эту квартиру

Полноценный залог вообще не возникает, потому что до момента регистрации прав на квартиру она не существовала, а после регистрации ее собственником становится сразу дольщик

Дольщик заключил договор на квартиру, но право собственности на нее зарегистрировано за застройщиком

Право залога у дольщика возникает, когда квартиру регистрируют за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, новый договор на эту квартиру не заключался, а находится она в собственности застройщика

Требование дольщика о возврате денег обеспечивается ипотекой квартиры с того момента, как квартиру зарегистрировали за девелопером

Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, заключен новый договор на эту квартиру с другим лицом

По общему правилу, ипотека первого дольщика прекращается, если новый договор заключен добросовестно

ВС устранил дисбаланс интересов бывшего дольщика (кредитора) и нового дольщика, права которого были фактически ущемлены отмененными актами, полагает управляющий партнер юрфирмы.

По мнению адвоката, отмененные акты фактически создали правовую коллизию. В процедуре банкротства подобные «мозаичные обременения» (в залоге квартира, а не вся многоэтажка) мешают реализовать весь объект новому застройщику, ведь предмет ипотеки надо реализовать на торгах. Если же передан объект незавершенного строительства, новый дольщик должен был бы его получить, но объект залога так же следовало перед этим продать на торгах. «В обоих случаях теряется смысл самого залога», – подытоживает адвокат.

 

Источник:    pravo.ru

                             

Фото из открытых источников

 
По теме
Не корысти ради, а пользы для - Крымская правда С 1 июля подорожает жильё в новостройках Изменения в законодательстве, возможно, защитят россиян от обмана при покупке жилья.
30.06.2018
Не корысти ради, а пользы для - Крымская правда С 1 июля подорожает жильё в новостройках Изменения в законодательстве, возможно, защитят россиян от обмана при покупке жилья.
30.06.2018
 
Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре, который гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены.
08.06.2018
Корреспондент "КП" побывала на кладбище, где похоронили мужчину Василиса НИКОЛАЕВА Кладбище «Вешки» Мытищинского района находится в нескольких километрах от МКАД по Осташковскому шоссе в элитном коттеджного поселке.
16.08.2018 Комсомольская правда
Ленинский районный суд Севастополя приговорил трех жителей Крыма к разным срокам лишения свободы за разбой и грабеж, сообщает пресс-служба прокуратуры города-героя.
16.08.2018 Крымская правда
Фото: пресс-служба МЧС по Крыму На оперативный пульт спасателей поступило сообщение о том, что на автодороге «Ленино-Мысовое», около с. Семеновка, в процессе движения произошло загорание транспортного средства,
16.08.2018 Крымская правда
В Джанкойском районном историко-краеведческом музее состоялся День открытых дверей, приуроченный ко Дню археолога - Администрация Джанкойского района 15 августа в Джанкойском районном историко-краеведческом музее состоялся День открытых дверей, приуроченный ко Дню археолога.
17.08.2018 Администрация Джанкойского района
Фестиваль тюркской культуры пройдёт в Евпатории - Крымская правда Фото: пресс-служба администрации Евпатории 17 августа в Евпатории состоится XV Республиканский фестиваль крымскотатарской и тюркской культур «Гезлев къапусы», сообщает пресс-служба администрации Евпатории.
15.08.2018 Крымская правда
Фестиваль откроет Дмитрий Харатьян. Герои культового фильма поднимут символический флаг Евпаторийского открытого фестиваля детского и семейного кино, который будет радовать горожан и гостей города с 1 по 6 сентября.
15.08.2018 Крымская правда
Гости курорта собрали богатый урожай медалей на турнире по настольному теннису в Ялте - Газета Ялта КИК В дни празднования 180-летия Ялты в недавно капитально отремонтированном зале отделения настольного тенниса ялтинской муниципальной Спортшколы прошел ежегодный турнир на призы Президента ФНТР Крым.
17.08.2018 Газета Ялта КИК
Фиаско московского «Спартака» - Крымская правда Единственный спартаковец, которому нельзя предъявить претензии по ответному матчу с ПАОК, - юный вратарь Александр Максименко, которого вы видите на снимке.
16.08.2018 Крымская правда
Второй тур подряд лучшим вратарём тура признаётся голкипер «Оренбурга» Евгений Фролов, который на снимке демонстрирует очередной блестящий сэйф.
15.08.2018 Крымская правда
Минприроды Крыма требует 200 тысяч рублей от севастопольской компании «Страна Дельфиния» - Первый Крымский Министерство экологии и природных ресурсов Крыма требует от севастопольской компании «Страна Дельфиния» 200 тысяч рублей за загрязнение территории в районе дельфинария и зоопарка в Ялте.
17.08.2018 Первый Крымский
Новый пожар в Ялте локализован - Крымская правда Новый пожар в ущелье Уч-Кош возле Ялты локализован, рассказал помощник начальника крымского главка МЧС России Владимира Иванова.
17.08.2018 Крымская правда
16 августа 2018 года Джанкойский района с очередным рабочим визитом посетил заместитель Председателя Совета министров Республики Крым Юрий Гоцанюк.
17.08.2018 Администрация Джанкойского района
   По состоянию на 05.30 час. 17 августа крымским спасателям совместно с лесопожарными формированиями удалось локализовать загорание лесной подстилки в урочище «Уч-Кош» городской округ Ялта.
17.08.2018 ГУ МЧС России по Республике Крым
16 августа заместитель главы администрации Анжела Николаенко, курирующая сферу культуры, посетила Музей истории города для ознакомления с ходом ремонта.
16.08.2018 Администрация города Симферополя